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                        涉房企業A股融資“破冰”,如何影響房地產市場?

                        2022年10月21日 22:29   21世紀經濟報道 21財經APP   張敏,胡暄悅
                        10%的限定能夠有效確保A股再融資資金流入實體經濟產業,房地產去杠桿的大趨勢也不會受到影響。

                        21世紀經濟報道記者 張敏 實習生 胡暄悅 北京報道

                        10月20日,據中國證券報報道,對于涉房地產企業,證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。

                        報道稱,證監會相關人士表示,對于涉房地產企業,證監會在確保股市融資不投向房地產業務的前提下,允許以下存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資:自身及控股子公司涉房的,最近一年一期房地產業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%;參股子公司涉房的,最近一年一期房地產業務產生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。

                        報道稱,該證監會相關人士表示,資本市場對于涉房企業的股權融資政策,既嚴格限制主營業務為房地產的企業股權融資,又合理保持資本市場融資功能的有效發揮,更好服務穩定經濟大盤。

                        這是時隔四年后,涉房企業A股融資的首次“破冰”。在房地產業長期去杠桿化和現階段力主穩樓市的雙重背景下,此舉的信號意義和實際效果均值得探究。

                        房企A股融資史

                        作為一個資本密集型行業,早年間,房地產一度有著通暢的A股融資渠道。上世紀90年代,隨著上交所和深交所的成立,第一批企業登陸A股市場,其中就包括為數不少的房地產公司。本世紀初,房地產市場化改革推動一批房企快速做大,并陸續登陸A股。

                        但從2005年開始,房地產市場表現出周期性的投資過熱、房價上漲過快等情況。為此,監管部門開始對房企的融資進行管控,其中便包括A股融資。此外,在資本市場發展和完善的過程中,監管部門也時有針對資本市場管控。

                        這些管控措施都對房企在A股市場融資帶來了影響。

                        2010年4月,國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,明確要求暫停批準存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業的重大資產重組。當年10月,中國證監會網站發文稱,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部(“自然資源部”的前身)意見。

                        從這一年開始,涉房企業在A股市場融資的閘門明顯收緊。此后雖有部分企業成功借殼上市,但過程都是一波三折。

                        2016年末,監管層首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,即“房住不炒”,房地產業的去杠桿進程正式開啟。

                        2018年10月,證監會推出兩份針對A股上市公司再融資審核知識問答文件,對一系列市場關注的再融資問題予以詳細解答。其中明確,為防止募集資金變相用于房地產業務,房企或涉房企業申請再融資的,暫不推進審核。這也正式宣告涉房企業A股融資暫停。

                        為何是10%?

                        廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示,去年以來,國家一直鼓勵對房地產出險項目收并購,鼓勵各方參與“保交樓”,推進存量土地的開發。但這個過程需要的資金體量較大,通常達到百億量級,需要多方資金的投入。

                        從實際操作情況來看,以國資為主體,撬動社會資本參與紓困,成為當前的主流模式。這也意味著,這些紓困資金將不可避免地介入房地產業務。

                        李宇嘉表示,對于主業非房地產的上市公司,特別是地方國企、城投平臺或者其他實體企業,如果因為其(或子公司)參與了收并購和“保交樓”,從而出現“涉房”而無法在資本市場融資,這對于引入社會資本推進收并購和“保交樓”,進而穩定房地產市場是非常不利的。

                        反過來說,對于部分涉房的A股上市公司,若在資本市場融資不再受到限制,這將有助于更多的社會資金參與到“保交樓”或出險項目收并購,從而有助于房地產市場風險有序釋放和平穩健康發展。

                        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,將涉房比重限定為10%,說明此次調整的出發點是清晰的。一方面,這種限定能夠有效確保A股再融資資金流入實體經濟產業;另一方面,對于整個房地產業而言,去杠桿的大趨勢并不會受到影響。

                        他還指出,證監會明確了“股市融資不投向房地產業務”的前提,進一步體現了落實“房住不炒”、鼓勵資金流入實體經濟的導向。

                        受益者

                        涉房企業A股融資的“破冰”,對于相關行業的影響不可忽視。

                        中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為,符合條件的涉房企業會加快融資節奏,在A股市場進行融資。有分析人士梳理,這部分企業包括實施去房地產化轉型的企業、保留少數房地產業務的地方國企、建筑類國央企,以及其他大型綜合類國央企等。

                        劉水還認為,此舉還將促進相關企業加快剝離房地產業務,從而滿足涉房收入、利潤占比低于10%的要求,并進行融資。

                        對于房地產業來說,此舉的信號、意義和實際影響均不可忽視。受訪者普遍認為,若更多的紓困資金進入房地產,既能夠提振市場信心,也將帶來實質性的幫助,更好實現“保交樓、穩民生”的政策目的。

                        今年以來,與房地產相關的政策利好不斷釋放,各級監管部門對供需兩端給予了持續的支持。今年國慶長假前夕,監管層再度放寬重點城市首套房貸利率下限,并有條件地實施換房退稅政策,受此帶動,多地出臺了新一輪穩樓市政策。

                        分析人士普遍認為,政策的釋放需要周期,各類措施的疊加效應也要一段時間才能體現。在此期間,各項利好的釋放,也有助于信心的累積。

                        北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,為沖擊年度業績,年末通常是房企加大營銷力度的重要時段。如今,各類利好政策不斷落地,隨著其效果逐漸顯現,年末的房地產市場有望出現穩中回暖的行情。

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